Impôt sur les revenus Airbnb en Bulgarie 2026 : guide des hôtes

Si vous louez un bien pour de courtes durées via Airbnb ou Booking.com, l’Agence nationale des recettes bulgare (НАП) considère qu’il s’agit d’hébergement hôtelier, et non d’une location ordinaire. En 2026, un hôte personne physique paie généralement l’impôt forfaitaire (патентен данък) à la commune : de 12,78 € à 127,82 € par chambre et par an. Les hôtes qui ne remplissent pas les conditions du régime forfaitaire paient à la place un impôt sur le revenu de 15 %, déclaré entre le 1er mars et le 30 juin. Via une société, l’impôt est l’impôt sur les sociétés de 10 %. En outre, vous vous immatriculez à la TVA au titre de l’art. 97a de la loi sur la TVA en raison des commissions des plateformes. Vous payez aussi la taxe de séjour au plus tard le 15 du mois suivant et des cotisations sociales en tant que travailleur auto-assuré.

Pourquoi la location de courte durée n’est pas un « revenu locatif »

La location ordinaire de longue durée est imposée au titre de l’art. 31 de la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (ЗДДФЛ). Le revenu est diminué de 10 % de frais forfaitaires (normatifs), et un impôt de 10 % s’applique sur le reste. Lorsque le locataire est une personne physique, un acompte d’impôt est payé avant la fin du mois suivant chaque trimestre. Aucun acompte n’est dû pour le quatrième trimestre (art. 44 et art. 67 ЗДДФЛ).

La НАП adopte une position différente pour la location de courte durée via des plateformes en ligne. Elle qualifie cette activité d’hébergement hôtelier, qui est une activité commerciale au sens de la loi sur le commerce (ТЗ). Les 10 % de frais forfaitaires et les acomptes trimestriels de l’art. 44 ne s’appliquent donc pas à vos nuitées Airbnb ou Booking.com.

Étape 1 : classement ou enregistrement auprès de la commune

La loi sur le tourisme (ЗТ) permet à une personne physique qui n’est pas commerçant de proposer des séjours dans des chambres d’hôtes, des appartements d’hôtes et des maisons d’hôtes. Cela vaut aussi lorsqu’ils font partie du logement où elle habite (art. 113, al. 2). Les chambres d’hôtes et appartements d’hôtes doivent être classés ou enregistrés. Les plateformes en ligne ne peuvent proposer que des hébergements classés ou enregistrés (art. 113, al. 3). Le maire de la commune détermine la catégorie de ces biens (art. 128). Vous devez également tenir un registre des hôtes et y inscrire chaque hôte dès son arrivée (art. 116). Ces données alimentent le Système unifié d’information touristique (ЕСТИ).

Étape 2 : choisir votre mode d’imposition

Impôt forfaitaire (personnes physiques et entrepreneurs individuels)

Le régime forfaitaire s’applique si toutes les conditions suivantes sont réunies :

• votre chiffre d’affaires de l’année précédente ne dépassait pas 51 129,19 € (100 000 BGN) ;
• vous n’êtes pas immatriculé à la TVA, sauf au titre de l’art. 97a ou de l’art. 99 et de l’art. 100, al. 2 ;
• vous louez un hébergement de 20 chambres au maximum, classé une ou deux étoiles ou enregistré au titre de la loi sur le tourisme.

L’impôt est de 12,78 € à 127,82 € (25–250 BGN) par chambre et par an. Le conseil municipal en fixe le montant exact selon l’emplacement du bien (annexe 4 de la loi sur les impôts et taxes locaux, ЗМДТ). Vous déposez la déclaration d’impôt forfaitaire auprès de la commune où se trouve le bien, au plus tard le 31 janvier ou juste avant de commencer. L’impôt est payé en quatre versements : au plus tard le 31 janvier, le 30 avril, le 31 juillet et le 31 octobre. Si vous déposez la déclaration et payez la totalité au plus tard le 31 janvier, vous bénéficiez d’une remise de 5 %. Même sous le régime forfaitaire, vous déposez la déclaration annuelle de l’art. 50 auprès de la НАП entre le 1er mars et le 30 juin. Vous y remplissez l’annexe 7 et régularisez vos cotisations sociales de l’année.

Impôt sur le revenu de 15 %

Si vous ne remplissez pas les conditions du régime forfaitaire, la НАП vous impose comme commerçant non enregistré. L’impôt est de 15 % de la base imposable annuelle au titre de l’art. 28 ЗДДФЛ. Le bénéfice est calculé selon les règles de la loi sur l’impôt sur les sociétés (ЗКПО) : vos charges déductibles doivent donc être justifiées. Vous déclarez le revenu à l’annexe 2 de la déclaration de l’art. 50 entre le 1er mars et le 30 juin et joignez un rapport annuel d’activité. L’impôt est dû au plus tard le 30 juin. Les acomptes suivent les règles de la loi sur l’impôt sur les sociétés. Aucun n’est dû si le chiffre d’affaires net deux ans plus tôt était de 153 387,56 € ou moins.

Société (EOOD ou OOD)

Lorsqu’une société fournit les séjours, son bénéfice est soumis à l’impôt sur les sociétés de 10 %. La société tient une comptabilité complète et peut déduire ses charges professionnelles réelles. La déclaration annuelle d’impôt sur les sociétés de l’art. 92 est due au plus tard le 30 juin. Si vous envisagez cette option, consultez création de société et nos services comptables.

Étape 3 : sécurité sociale

La НАП indique que des cotisations sont dues sur cette activité en tant que travailleur auto-assuré, que vous payiez l’impôt forfaitaire ou l’impôt de 15 %. Elles couvrent la retraite, le fonds de pension universel (ДЗПО) pour les personnes nées après 1959, et l’assurance maladie. Vous vous inscrivez auprès de l’Agence des inscriptions (Агенция по вписванията) et déclarez le début de l’activité à la НАП. Les cotisations sont payées au plus tard le 25 du mois suivant, sur un revenu que vous choisissez. À partir du 1er août 2026, le revenu assurable minimum est de 620,20 €. Sans couverture maladie et maternité, le taux est de 27,8 %, soit 172,42 € par mois. Vous pouvez calculer vos propres montants avec le calculateur de cotisations du propriétaire.

Étape 4 : TVA et immatriculation au titre de l’art. 97a

Airbnb contracte avec les hôtes européens via Airbnb Ireland UC (Irlande). Booking.com contracte via Booking.com B.V. (Pays-Bas). Leurs services d’intermédiation vous sont fournis en Bulgarie, et vous êtes redevable de la TVA en tant que destinataire (art. 82, al. 2, point 3 de la loi sur la TVA, ЗДДС). C’est pourquoi la НАП exige une immatriculation au titre de l’art. 97a si vous n’êtes pas immatriculé selon les règles générales. La demande doit être déposée au plus tard 7 jours avant que la TVA sur le premier service reçu ne devienne exigible.

Une fois immatriculé, vous autoliquidez une TVA de 20 % sur chaque commission. Vous le faites au moyen d’un protocole établi dans les 15 jours suivant l’exigibilité de la TVA. Vous déposez une déclaration de TVA mensuelle au plus tard le 14 et ne pouvez pas déduire la TVA en amont. Si votre chiffre d’affaires imposable dépasse 51 130 € au cours d’une année civile, vous devez vous immatriculer selon les règles générales dans un délai de 7 jours (art. 96 ЗДДС). Votre hébergement est alors soumis à une TVA de 9 % (art. 66a). Notre page immatriculation à la TVA explique la procédure.

Étape 5 : taxe de séjour

Les nuitées sont soumises à la taxe de séjour (art. 61r ЗМДТ). Chaque commune fixe un tarif par nuitée compris entre 0,20 BGN et 3,00 BGN (environ 0,10–1,53 €). La commune calcule le montant mensuel à partir des données de l’ЕСТИ. Vous le payez au plus tard le 15 du mois suivant les séjours. Au plus tard le 31 janvier, vous déposez une déclaration annuelle de taxe de séjour pour l’année précédente. La taxe doit figurer séparément sur le document que vous remettez à l’hôte.

Exemple chiffré pour 2026 en euros

Maria loue un appartement d’hôtes enregistré de deux chambres. Elle totalise 280 nuitées dans l’année et paie 1 800 € de commissions aux plateformes. Supposons que sa commune applique un impôt forfaitaire de 60 € par chambre et une taxe de séjour de 0,80 € par nuitée. Vérifiez les tarifs de votre propre commune.

Si Maria loue le bien via une EOOD (SARL unipersonnelle), elle ne paie pas l’impôt forfaitaire. La société paie à la place l’impôt sur les sociétés de 10 % sur son bénéfice réel.

Échéances clés

• 31 janvier : déclaration d’impôt forfaitaire et premier versement ; déclaration annuelle de taxe de séjour.
• Le 14 de chaque mois : déclaration de TVA si vous êtes immatriculé au titre de l’art. 97a.
• Le 15 de chaque mois : taxe de séjour du mois précédent.
• Le 25 de chaque mois : cotisations du mois précédent.
• 1er mars – 30 juin : déclaration annuelle d’impôt sur le revenu de l’art. 50.
• 30 avril, 31 juillet, 31 octobre : versements restants de l’impôt forfaitaire.

Toutes les dates de l’année figurent dans notre calendrier fiscal.

Questions fréquentes

Puis-je déclarer mes revenus Airbnb comme un loyer avec 10 % de frais forfaitaires ?

Pas selon la НАП. La location de courte durée via des plateformes est de l’hébergement hôtelier, et non une location au sens de l’art. 31 ЗДДФЛ. Elle est imposée par l’impôt forfaitaire ou par l’impôt de 15 % en tant qu’activité commerciale.

Ai-je besoin d’une immatriculation à la TVA si mon chiffre d’affaires est faible ?

L’immatriculation au titre de l’art. 97a ne dépend pas du chiffre d’affaires. Elle découle du fait que vous recevez des services de plateformes établies dans un autre pays. L’immatriculation complète au titre de l’art. 96 n’est obligatoire qu’au-delà de 51 130 € de chiffre d’affaires.

Les plateformes transmettent-elles des données à la НАП ?

Oui. En vertu des règles DAC7, transposées dans le code de procédure fiscale et sociale (ДОПК), les opérateurs de plateformes collectent et déclarent les informations sur les revenus tirés de la location de biens.

Quel est le montant de la taxe de séjour dans ma ville ?

Chaque conseil municipal fixe le tarif par arrêté, entre 0,20 BGN et 3,00 BGN par nuitée.

Sources

НАП, Location de courte durée via des plateformes en ligne ; НАП, Impôt forfaitaire ; НАП, Impôt annuel sur l’activité des entrepreneurs individuels ; НАП, Immatriculation à la TVA ; НАП, Échange automatique d’informations des opérateurs de plateformes ; Loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (art. 28, 31, 44, 50, 53, 67) ; Loi sur la TVA (art. 66a, 82, 96, 97a, 125) ; Loi sur le tourisme (art. 113, 116, 128) ; Loi sur les impôts et taxes locaux (art. 61r, 61s, annexe 4) ; Conditions de service Airbnb ; Conditions générales Booking.com.

Si vous préférez ne pas suivre vous-même les immatriculations, déclarations et échéances, Fiscala peut gérer la partie fiscale de votre location de courte durée.