Bulgaristan'da Airbnb Gelir Vergisi 2026: Ev Sahibi Rehberi

Bir mülkü Airbnb veya Booking.com üzerinden kısa süreli kiralıyorsanız, Bulgaristan Ulusal Gelir İdaresi (НАП) bunu olağan kira olarak değil, otel konaklaması olarak değerlendirir. 2026'da gerçek kişi ev sahibi genellikle belediyeye patent vergisi öder: oda başına yılda 12,78 € ile 127,82 € arası. Patent rejimine uygun olmayan ev sahipleri bunun yerine %15 gelir vergisi öder ve bunu 1 Mart ile 30 Haziran arasında beyan eder. Şirket aracılığıyla vergi %10 kurumlar vergisidir. Buna ek olarak, platform komisyonları nedeniyle Katma Değer Vergisi Kanunu (ЗДДС) md. 97a uyarınca KDV kaydı yaptırırsınız. Ayrıca turist vergisini izleyen ayın 15'ine kadar ve sosyal sigorta primlerini kendi adına sigortalı olarak ödersiniz.

Kısa süreli kiralama neden "kira geliri" değildir

Olağan uzun süreli kira, Gelir Vergisi Kanunu (ЗДДФЛ) md. 31 kapsamında vergilendirilir. Gelir %10 götürü (normatif) giderle azaltılır ve kalan tutar üzerinden %10 vergi alınır. Kiracı bir gerçek kişi olduğunda, her çeyreği izleyen ayın sonuna kadar geçici vergi ödenir. Dördüncü çeyrek için geçici vergi ödenmez (ЗДДФЛ md. 44 ve md. 67).

НАП, online platformlar üzerinden kısa süreli kiralamaya farklı bakar. Bu faaliyeti, Ticaret Kanunu kapsamında ticari bir faaliyet olan otel konaklaması olarak sınıflandırır. Bu nedenle %10 götürü gider ve md. 44 kapsamındaki üç aylık geçici ödemeler Airbnb veya Booking.com gecelemelerinize uygulanmaz.

1. Adım: belediyede kategorilendirme veya kayıt

Turizm Kanunu (ЗТ), tüccar olmayan bir gerçek kişinin misafir odalarında, misafir dairelerinde ve misafir evlerinde konaklama sunmasına izin verir. Bu, söz konusu yerler kişinin yaşadığı evin bir parçası olduğunda da geçerlidir (md. 113(2)). Misafir odaları ve misafir daireleri kategorilendirilmeli veya kaydedilmelidir. Online platformlar yalnızca kategorilendirilmiş veya kayıtlı konaklama yerlerini sunabilir (md. 113(3)). Bu mülklerin kategorisini belediye başkanı belirler (md. 128). Ayrıca bir misafir kayıt defteri tutmanız ve her misafiri giriş yaptığı anda kaydetmeniz gerekir (md. 116). Bu veriler Birleşik Turizm Bilgi Sistemi'ne (ЕСТИ) aktarılır.

2. Adım: nasıl vergilendirileceğinizi seçin

Patent vergisi (gerçek kişiler ve şahıs tüccarlar)

Patent rejimi, aşağıdakilerin tümü geçerliyse uygulanır:

• önceki yılki cironuz 51.129,19 €'yu (100.000 BGN) aşmamıştır;
• md. 97a veya md. 99 ve md. 100(2) kapsamındaki kayıtlar hariç KDV mükellefi değilsiniz;
• Turizm Kanunu kapsamında bir veya iki yıldızlı olarak kategorilendirilmiş ya da kayıtlı, en fazla 20 odalı bir konaklama yeri kiralıyorsunuz.

Vergi, oda başına yılda 12,78 € ile 127,82 € (25–250 BGN) arasındadır. Kesin tutarı belediye meclisi mülkün bulunduğu yere göre belirler (Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu (ЗМДТ) Ek 4). Patent beyannamesini mülkün bulunduğu belediyeye 31 Ocak'a kadar veya faaliyete başlamadan hemen önce verirsiniz. Vergi dört taksitte ödenir: 31 Ocak, 30 Nisan, 31 Temmuz ve 31 Ekim'e kadar. Beyannameyi verir ve tutarın tamamını 31 Ocak'a kadar öderseniz %5 indirim alırsınız. Patent rejiminde de 1 Mart ile 30 Haziran arasında НАП'a md. 50 kapsamındaki yıllık beyannameyi vermeniz gerekir. Beyannamede Ek 7'yi doldurur ve yıllık sosyal sigorta primlerinizin mahsubunu yaparsınız.

%15 gelir vergisi

Patent rejimine uygun değilseniz, НАП sizi kayıtsız tüccar olarak vergilendirir. Vergi, ЗДДФЛ md. 28 kapsamındaki yıllık vergi matrahının %15'idir. Kâr, Kurumlar Vergisi Kanunu kurallarına göre hesaplanır; bu nedenle indirilebilir giderleriniz belgelenmelidir. Geliri 1 Mart ile 30 Haziran arasında md. 50 beyannamesinin Ek 2'sinde bildirir ve yıllık faaliyet raporunu eklersiniz. Vergi 30 Haziran'a kadar ödenir. Geçici ödemeler Kurumlar Vergisi Kanunu kurallarını izler. İki yıl önceki net satışlar 153.387,56 € veya daha azsa geçici ödeme yapılmaz.

Şirket (EOOD veya OOD)

Konaklamaları bir şirket sağladığında, şirketin kârı %10 kurumlar vergisine tabidir. Şirket tam muhasebe tutar ve gerçek iş giderlerini indirebilir. Md. 92 kapsamındaki yıllık kurumlar vergisi beyannamesi 30 Haziran'a kadar verilir. Bu seçeneği değerlendiriyorsanız şirket kuruluşu ve muhasebe hizmetlerimiz sayfalarına bakın.

3. Adım: sosyal sigorta

НАП, ister patent vergisi ister %15 vergi ödeyin, bu faaliyet üzerinden kendi adına sigortalı olarak prim ödenmesi gerektiğini belirtmektedir. Primler emekliliği, 1959'dan sonra doğanlar için genel emeklilik fonunu (ДЗПО) ve sağlık sigortasını kapsar. Sicil Ajansı'na kayıt yaptırır ve faaliyetin başlangıcını НАП'a bildirirsiniz. Primler, seçtiğiniz bir gelir üzerinden izleyen ayın 25'ine kadar ödenir. 1 Ağustos 2026'dan itibaren asgari sigortaya esas gelir 620,20 €'dur. Hastalık ve analık sigortası olmadan oran %27,8'dir; bu da ayda 172,42 €'ya karşılık gelir. Kendi rakamlarınızı şirket sahibi sigorta hesaplayıcısıyla hesaplayabilirsiniz.

4. Adım: KDV ve md. 97a kapsamında kayıt

Airbnb, Avrupalı ev sahipleriyle Airbnb Ireland UC (İrlanda) üzerinden sözleşme yapar. Booking.com ise Booking.com B.V. (Hollanda) üzerinden sözleşme yapar. Size sundukları aracılık hizmetleri Bulgaristan'da ifa edilmiş sayılır ve bunlar üzerindeki KDV'yi alıcı olarak siz ödersiniz (KDV Kanunu, ЗДДС md. 82(2)(3)). Bu nedenle genel kurallara göre kayıtlı değilseniz НАП md. 97a kapsamında kayıt yaptırmanızı ister. Başvuru, aldığınız ilk hizmet üzerindeki KDV'nin doğmasından en geç 7 gün önce yapılmalıdır.

Kayıttan sonra her komisyon üzerinden %20 KDV'yi kendiniz hesaplarsınız. Bunu, KDV'nin doğmasından itibaren 15 gün içinde düzenlenen bir protokolle yaparsınız. Her ay 14'üne kadar KDV beyannamesi verirsiniz ve indirilecek KDV'yi indiremezsiniz. Vergiye tabi cironuz bir takvim yılında 51.130 €'yu aşarsa, 7 gün içinde genel kurallara göre kayıt yaptırmanız gerekir (ЗДДС md. 96). Bu durumda konaklamalarınıza %9 KDV uygulanır (md. 66a). KDV kaydı sayfamız süreci açıklamaktadır.

5. Adım: turist vergisi

Gecelemeler turist vergisine tabidir (ЗМДТ md. 61r). Her belediye, gecelik 0,20 BGN ile 3,00 BGN (yaklaşık 0,10–1,53 €) arasında bir oran belirler. Belediye aylık tutarı ЕСТИ verilerinden hesaplar. Bunu konaklamaları izleyen ayın 15'ine kadar ödersiniz. 31 Ocak'a kadar önceki yıla ait yıllık turist vergisi beyannamesini verirsiniz. Vergi, misafire verdiğiniz belgede ayrıca gösterilmelidir.

2026 için avro cinsinden uygulamalı örnek

Maria, kayıtlı iki odalı bir misafir dairesini kiraya veriyor. Yıl içinde 280 gecelemesi var ve platform komisyonu olarak 1.800 € ödüyor. Belediyesinin oda başına 60 € patent ve gecelik 0,80 € turist vergisi uyguladığını varsayalım. Kendi belediyenizin oranlarını kontrol edin.

Maria mülkü bir EOOD aracılığıyla kiraya verirse patent vergisi ödemez. Bunun yerine şirket, gerçek kârı üzerinden %10 kurumlar vergisi öder.

Önemli son tarihler

• 31 Ocak: patent beyannamesi ve ilk taksit; yıllık turist vergisi beyannamesi.
• Her ayın 14'ü: md. 97a kapsamında kayıtlıysanız KDV beyannamesi.
• Her ayın 15'i: önceki aya ait turist vergisi.
• Her ayın 25'i: önceki aya ait primler.
• 1 Mart – 30 Haziran: md. 50 kapsamında yıllık gelir vergisi beyannamesi.
• 30 Nisan, 31 Temmuz, 31 Ekim: kalan patent taksitleri.

Yılın tüm tarihleri vergi takvimimizde yer alır.

Sıkça sorulan sorular

Airbnb gelirimi %10 götürü giderle kira olarak beyan edebilir miyim?

НАП'a göre hayır. Platformlar üzerinden kısa süreli kiralama, ЗДДФЛ md. 31 kapsamında kira değil, otel konaklamasıdır. Ticari faaliyet olarak patent vergisi veya %15 vergiyle vergilendirilir.

Cirom düşükse KDV kaydına ihtiyacım var mı?

Md. 97a kapsamındaki kayıt ciroya bağlı değildir. Başka bir ülkede yerleşik platformlardan hizmet aldığınız için doğar. Md. 96 kapsamında tam kayıt ise yalnızca ciro 51.130 €'yu aştığında zorunludur.

Platformlar НАП'a veri gönderiyor mu?

Evet. Vergi ve Sosyal Sigorta Usul Kanunu'na (ДОПК) aktarılan DAC7 kuralları uyarınca platform işletmecileri, mülk kiralamadan elde edilen gelire ilişkin bilgileri toplar ve bildirir.

Şehrimde turist vergisi ne kadar?

Her belediye meclisi oranı yönetmelikle, gecelik 0,20 BGN ile 3,00 BGN arasında belirler.

Kaynaklar

НАП, Online platformlar üzerinden kısa süreli kiralama; НАП, Patent vergisi; НАП, Şahıs tüccar faaliyetinde yıllık vergi; НАП, KDV kaydı; НАП, Platform işletmecilerinden otomatik bilgi değişimi; Gelir Vergisi Kanunu (md. 28, 31, 44, 50, 53, 67); KDV Kanunu (md. 66a, 82, 96, 97a, 125); Turizm Kanunu (md. 113, 116, 128); Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu (md. 61r, 61s, Ek 4); Airbnb Hizmet Koşulları; Booking.com Koşulları.

Kayıtları, beyannameleri ve son tarihleri kendiniz takip etmek istemiyorsanız, Fiscala kısa süreli kiralamanızın vergi tarafını üstlenebilir.