Податок з доходу від Airbnb у Болгарії 2026: посібник

Якщо Ви здаєте нерухомість у короткострокову оренду через Airbnb або Booking.com, болгарське Національне агентство з доходів (НАП) розглядає це як готельне розміщення, а не як звичайну оренду. У 2026 році фізична особа-орендодавець зазвичай сплачує громаді патентний податок: від 12,78 € до 127,82 € за кімнату на рік. Орендодавці, які не відповідають умовам патентного режиму, натомість сплачують податок на доходи 15 %, який декларується з 1 березня по 30 червня. Через компанію податок становить 10 % корпоративного податку. Крім того, через комісії платформ Ви реєструєтеся за ПДВ за ст. 97а Закону про податок на додану вартість (ЗДДС). Ви також сплачуєте туристичний збір до 15-го числа наступного місяця і соціальні внески як самострахована особа.

Чому короткострокова оренда — це не «дохід від оренди»

Звичайна довгострокова оренда оподатковується за ст. 31 Закону про податки на доходи фізичних осіб (ЗДДФЛ). Дохід зменшується на 10 % нормативних витрат, а з решти стягується податок 10 %. Коли орендар — фізична особа, авансовий податок сплачується до кінця місяця, що настає за кожним кварталом. За четвертий квартал авансовий податок не сплачується (ст. 44 і ст. 67 ЗДДФЛ).

Щодо короткострокової оренди через онлайн-платформи НАП має інший підхід. Вона класифікує цю діяльність як готельне розміщення, тобто комерційну діяльність за Комерційним законом. Тому 10 % нормативних витрат і квартальні авансові платежі за ст. 44 до Ваших ночей через Airbnb або Booking.com не застосовуються.

Крок 1: категоризація або реєстрація в громаді

Закон про туризм (ЗТ) дозволяє фізичній особі, яка не є торговцем, надавати проживання в гостьових кімнатах, гостьових апартаментах і гостьових будинках. Це стосується й випадків, коли вони є частиною житла, у якому Ви проживаєте (ст. 113(2)). Гостьові кімнати та гостьові апартаменти мають бути категоризовані або зареєстровані. Онлайн-платформи можуть пропонувати лише категоризовані або зареєстровані місця розміщення (ст. 113(3)). Категорію таких об’єктів визначає мер громади (ст. 128). Ви також зобов’язані вести реєстр гостей і вносити кожного гостя одразу після заселення (ст. 116). Ці дані надходять до Єдиної туристичної інформаційної системи (ЕСТИ).

Крок 2: оберіть спосіб оподаткування

Патентний податок (фізичні особи та ФОП)

Патентний режим застосовується, якщо виконуються всі такі умови:

• Ваш оборот за попередній рік не перевищував 51 129,19 € (100 000 левів);
• Ви не зареєстровані за ПДВ, крім реєстрації за ст. 97а або ст. 99 і ст. 100(2);
• Ви здаєте об’єкт розміщення не більше ніж із 20 кімнатами, категоризований на одну чи дві зірки або зареєстрований за Законом про туризм.

Податок становить від 12,78 € до 127,82 € (25–250 левів) за кімнату на рік. Точну суму встановлює громадська рада залежно від місця розташування об’єкта (Додаток 4 до Закону про місцеві податки і збори (ЗМДТ)). Патентну декларацію Ви подаєте до громади за місцем розташування об’єкта до 31 січня або безпосередньо перед початком діяльності. Податок сплачується чотирма внесками: до 31 січня, 30 квітня, 31 липня і 31 жовтня. Якщо Ви подасте декларацію і сплатите всю суму до 31 січня, Ви отримаєте знижку 5 %. Навіть за патентного режиму Ви все одно подаєте до НАП річну декларацію за ст. 50 з 1 березня по 30 червня. У ній Ви заповнюєте Додаток 7 і проводите розрахунок соціальних внесків за рік.

Податок на доходи 15 %

Якщо Ви не відповідаєте умовам патентного режиму, НАП оподатковує Вас як незареєстрованого торговця. Податок становить 15 % від річної податкової бази за ст. 28 ЗДДФЛ. Прибуток розраховується за правилами Закону про корпоративне оподаткування доходів (ЗКПО), тому Ваші витрати, що вираховуються, мають бути документально підтверджені. Дохід Ви декларуєте в Додатку 2 до декларації за ст. 50 з 1 березня по 30 червня і додаєте річний звіт про діяльність. Податок сплачується до 30 червня. Авансові платежі здійснюються за правилами ЗКПО. Вони не потрібні, якщо чисті продажі два роки тому становили 153 387,56 € або менше.

Компанія (ЕООД або ООД)

Коли проживання надає компанія, її прибуток оподатковується корпоративним податком 10 %. Компанія веде повний бухгалтерський облік і може вираховувати свої реальні витрати на діяльність. Річна декларація з корпоративного податку за ст. 92 подається до 30 червня. Якщо Ви розглядаєте цей варіант, перегляньте сторінки реєстрація компанії і наші бухгалтерські послуги.

Крок 3: соціальне страхування

НАП зазначає, що з цієї діяльності сплачуються внески як самострахованою особою, незалежно від того, чи сплачуєте Ви патентний податок, чи податок 15 %. Вони охоплюють пенсійне страхування, універсальний пенсійний фонд (ДЗПО) для осіб, народжених після 1959 року, і медичне страхування. Ви реєструєтеся в Агентстві реєстрації і повідомляєте НАП про початок діяльності. Внески сплачуються до 25-го числа наступного місяця з обраного Вами доходу. З 1 серпня 2026 року мінімальний страховий дохід становить 620,20 €. Без страхування на випадок хвороби та материнства ставка становить 27,8 %, тобто 172,42 € на місяць. Свої суми Ви можете розрахувати за допомогою калькулятора страхових внесків власника.

Крок 4: ПДВ і реєстрація за ст. 97а

Airbnb укладає договори з європейськими орендодавцями через Airbnb Ireland UC (Ірландія). Booking.com укладає договори через Booking.com B.V. (Нідерланди). Їхні посередницькі послуги для Вас вважаються наданими в Болгарії, і ПДВ з них сплачуєте Ви як отримувач (ст. 82(2)(3) ЗДДС). Саме тому НАП вимагає реєстрації за ст. 97а, якщо Ви не зареєстровані за загальними правилами. Заяву потрібно подати не пізніше ніж за 7 днів до того, як ПДВ з першої отриманої послуги стане належним до сплати.

Після реєстрації Ви самостійно нараховуєте 20 % ПДВ на кожну комісію. Це робиться протоколом, який складається протягом 15 днів після того, як ПДВ став належним до сплати. Ви щомісяця до 14-го числа подаєте декларацію з ПДВ і не можете заявляти податковий кредит. Якщо Ваш оподатковуваний оборот перевищить 51 130 € за календарний рік, Ви зобов’язані зареєструватися за загальними правилами протягом 7 днів (ст. 96 ЗДДС). Тоді на Ваші послуги з розміщення нараховується ПДВ 9 % (ст. 66а). Процедуру описано на нашій сторінці реєстрації за ПДВ.

Крок 5: туристичний збір

Ночівлі обкладаються туристичним збором (ст. 61р ЗМДТ). Кожна громада встановлює ставку за ніч від 0,20 до 3,00 лева (приблизно 0,10–1,53 €). Громада розраховує щомісячну суму за даними ЕСТИ. Ви сплачуєте її до 15-го числа місяця, що настає за місяцем проживання. До 31 січня Ви подаєте річну декларацію з туристичного збору за попередній рік. Збір має бути окремо вказаний у документі, який Ви видаєте гостю.

Приклад розрахунку на 2026 рік у євро

Марія здає зареєстрований гостьовий апартамент із двома кімнатами. За рік у неї 280 ночей, і вона сплачує 1 800 € комісій платформам. Припустімо, що її громада встановила патент 60 € за кімнату і туристичний збір 0,80 € за ніч. Перевірте ставки своєї громади.

Якщо Марія здає об’єкт через ЕООД, вона не сплачує патентного податку. Натомість компанія сплачує 10 % корпоративного податку з фактичного прибутку.

Основні строки

• 31 січня: патентна декларація і перший внесок; річна декларація з туристичного збору.
• 14 число кожного місяця: декларація з ПДВ, якщо Ви зареєстровані за ст. 97а.
• 15 число кожного місяця: туристичний збір за попередній місяць.
• 25 число кожного місяця: внески за попередній місяць.
• 1 березня – 30 червня: річна декларація з податку на доходи за ст. 50.
• 30 квітня, 31 липня, 31 жовтня: решта внесків патентного податку.

Усі дати на рік наведено в нашому податковому календарі.

Часті запитання

Чи можу я декларувати дохід від Airbnb як оренду з 10 % нормативних витрат?

За позицією НАП — ні. Короткострокова оренда через платформи — це готельне розміщення, а не оренда за ст. 31 ЗДДФЛ. Вона оподатковується патентним податком або податком 15 % як комерційна діяльність.

Чи потрібна мені реєстрація за ПДВ, якщо мій оборот невеликий?

Реєстрація за ст. 97а не залежить від обороту. Вона виникає тому, що Ви отримуєте послуги від платформ, зареєстрованих в іншій країні. Повна реєстрація за ст. 96 обов’язкова лише після перевищення обороту 51 130 €.

Чи передають платформи дані до НАП?

Так. Згідно з правилами DAC7, перенесеними до Податково-страхового процесуального кодексу (ДОПК), оператори платформ збирають і передають інформацію про доходи від здавання нерухомості.

Який туристичний збір у моєму місті?

Кожна громадська рада встановлює ставку своєю постановою, від 0,20 до 3,00 лева за ніч.

Джерела

НАП, Короткострокова оренда через онлайн-платформи; НАП, Патентний податок; НАП, Річний податок на діяльність ФОП (ЕТ); НАП, Реєстрація за ПДВ; НАП, Автоматичний обмін інформацією від операторів платформ; Закон про податки на доходи фізичних осіб (ст. 28, 31, 44, 50, 53, 67); ЗДДС (ст. 66а, 82, 96, 97а, 125); Закон про туризм (ст. 113, 116, 128); Закон про місцеві податки і збори (ст. 61р, 61с, Додаток 4); Умови надання послуг Airbnb; Умови Booking.com.

Якщо Ви не хочете самостійно стежити за реєстраціями, деклараціями та строками, Fiscala може взяти на себе податкову частину Вашої короткострокової оренди.