Airbnb-Einkünfte in Bulgarien versteuern 2026: Leitfaden

Wenn Sie eine Immobilie kurzfristig über Airbnb oder Booking.com vermieten, behandelt die bulgarische Nationale Agentur für Einnahmen (НАП) dies als Hotelbeherbergung und nicht als gewöhnliche Vermietung. 2026 zahlt ein privater Gastgeber in der Regel Patentsteuer an die Gemeinde: 12,78 € bis 127,82 € pro Zimmer und Jahr. Gastgeber, die die Voraussetzungen für die Patentbesteuerung nicht erfüllen, zahlen stattdessen 15 % Einkommensteuer, erklärt zwischen dem 1. März und dem 30. Juni. Über eine Gesellschaft beträgt die Steuer 10 % Körperschaftsteuer. Hinzu kommt wegen der Plattformprovisionen die Umsatzsteuer-Registrierung nach Art. 97a des Mehrwertsteuergesetzes (ЗДДС). Außerdem zahlen Sie die Kurtaxe bis zum 15. des Folgemonats sowie Sozialversicherungsbeiträge als Selbstversicherter.

Warum Kurzzeitvermietung kein „Mieteinkommen“ ist

Gewöhnliche Langzeitvermietung wird nach Art. 31 des Gesetzes über die Einkommensteuer natürlicher Personen (ЗДДФЛ) besteuert. Die Einkünfte werden um 10 % pauschale (normative) Aufwendungen gemindert, und auf den Rest werden 10 % Steuer erhoben. Ist der Mieter eine Privatperson, wird die Vorauszahlung bis zum Ende des Monats nach jedem Quartal geleistet. Für das vierte Quartal wird keine Vorauszahlung geleistet (Art. 44 und Art. 67 ЗДДФЛ).

Die НАП bewertet die Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen anders. Sie stuft die Tätigkeit als Hotelbeherbergung ein, die nach dem Handelsgesetz (ТЗ) eine gewerbliche Tätigkeit ist. Die 10 % pauschalen Aufwendungen und die vierteljährlichen Vorauszahlungen nach Art. 44 gelten daher nicht für Ihre Airbnb- oder Booking.com-Übernachtungen.

Schritt 1: Kategorisierung oder Registrierung bei der Gemeinde

Das Tourismusgesetz (ЗТ) erlaubt einer natürlichen Person, die kein Händler ist, Unterkünfte in Gästezimmern, Gästewohnungen und Gästehäusern anzubieten. Das gilt auch, wenn diese Teil der selbst bewohnten Wohnung sind (Art. 113 Abs. 2). Gästezimmer und Gästewohnungen müssen kategorisiert oder registriert sein. Online-Plattformen dürfen nur kategorisierte oder registrierte Unterkünfte anbieten (Art. 113 Abs. 3). Die Kategorie dieser Unterkünfte legt der Bürgermeister der Gemeinde fest (Art. 128). Außerdem müssen Sie ein Gästeregister führen und jeden Gast sofort bei der Ankunft eintragen (Art. 116). Diese Daten fließen in das Einheitliche Touristische Informationssystem (ЕСТИ) ein.

Schritt 2: Wählen Sie Ihre Besteuerungsart

Patentsteuer (natürliche Personen und Einzelunternehmer)

Die Patentbesteuerung gilt, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Ihr Umsatz im Vorjahr betrug höchstens 51.129,19 € (100.000 BGN);
• Sie sind nicht umsatzsteuerlich registriert, außer nach Art. 97a oder Art. 99 und Art. 100 Abs. 2;
• Sie vermieten Unterkünfte mit höchstens 20 Zimmern, die mit einem oder zwei Sternen kategorisiert oder nach dem Tourismusgesetz registriert sind.

Die Steuer beträgt 12,78 € bis 127,82 € (25–250 BGN) pro Zimmer und Jahr. Den genauen Betrag legt der Gemeinderat je nach Lage der Immobilie fest (Anlage 4 zum Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren, ЗМДТ). Die Patenterklärung reichen Sie bei der Gemeinde ein, in der die Immobilie liegt, bis zum 31. Januar oder unmittelbar vor Aufnahme der Tätigkeit. Die Steuer wird in vier Raten gezahlt: bis zum 31. Januar, 30. April, 31. Juli und 31. Oktober. Wenn Sie bis zum 31. Januar erklären und den gesamten Betrag zahlen, erhalten Sie 5 % Nachlass. Auch bei Patentbesteuerung reichen Sie zwischen dem 1. März und dem 30. Juni die Jahreserklärung nach Art. 50 bei der НАП ein. Darin füllen Sie Anlage 7 aus und rechnen Ihre Sozialversicherungsbeiträge für das Jahr ab.

15 % Einkommensteuer

Erfüllen Sie die Voraussetzungen für die Patentbesteuerung nicht, besteuert Sie die НАП als nicht registrierten Händler. Die Steuer beträgt 15 % der jährlichen Bemessungsgrundlage nach Art. 28 ЗДДФЛ. Der Gewinn wird nach den Regeln des Körperschaftsteuergesetzes (ЗКПО) ermittelt, daher müssen Ihre abzugsfähigen Ausgaben belegt sein. Sie erklären die Einkünfte in Anlage 2 der Erklärung nach Art. 50 zwischen dem 1. März und dem 30. Juni und fügen einen jährlichen Tätigkeitsbericht bei. Die Steuer ist bis zum 30. Juni fällig. Vorauszahlungen richten sich nach den Regeln des Körperschaftsteuergesetzes. Es sind keine fällig, wenn der Nettoumsatz zwei Jahre zuvor 153.387,56 € oder weniger betrug.

Gesellschaft (EOOD oder OOD)

Erbringt eine Gesellschaft die Beherbergung, wird ihr Gewinn mit 10 % Körperschaftsteuer besteuert. Die Gesellschaft führt eine vollständige Buchhaltung und kann ihre tatsächlichen Betriebsausgaben abziehen. Die jährliche Körperschaftsteuererklärung nach Art. 92 ist bis zum 30. Juni fällig. Wenn Sie diese Option erwägen, lesen Sie mehr zur Firmengründung und zu unseren Buchhaltungsleistungen.

Schritt 3: Sozialversicherung

Die НАП stellt klar, dass auf diese Tätigkeit Beiträge als Selbstversicherter zu zahlen sind, unabhängig davon, ob Sie Patentsteuer oder die 15 % Steuer zahlen. Sie umfassen Rente, den universellen Pensionsfonds (ДЗПО) für nach 1959 Geborene und die Krankenversicherung. Sie registrieren sich bei der Agentur für Eintragungen (Агенция по вписванията) und melden den Beginn der Tätigkeit bei der НАП. Die Beiträge werden bis zum 25. des Folgemonats auf ein von Ihnen gewähltes Einkommen gezahlt. Ab dem 1. August 2026 beträgt das Mindestversicherungseinkommen 620,20 €. Ohne Absicherung für Krankheit und Mutterschaft beträgt der Satz 27,8 %, das sind 172,42 € im Monat. Ihre eigenen Zahlen können Sie mit dem Sozialversicherungsrechner für Inhaber berechnen.

Schritt 4: Umsatzsteuer und Registrierung nach Art. 97a

Airbnb schließt Verträge mit europäischen Gastgebern über Airbnb Ireland UC (Irland). Booking.com schließt Verträge über Booking.com B.V. (Niederlande). Deren Vermittlungsleistungen an Sie werden in Bulgarien erbracht, und Sie schulden die Umsatzsteuer darauf als Leistungsempfänger (Art. 82 Abs. 2 Nr. 3 ЗДДС). Deshalb verlangt die НАП die Registrierung nach Art. 97a, wenn Sie nicht nach den allgemeinen Regeln registriert sind. Der Antrag ist spätestens 7 Tage vor dem Entstehen der Umsatzsteuer auf die erste empfangene Leistung einzureichen.

Nach der Registrierung berechnen Sie selbst 20 % Umsatzsteuer auf jede Provision. Dies geschieht mit einem Protokoll, das innerhalb von 15 Tagen nach dem Entstehen der Steuer ausgestellt wird. Sie reichen bis zum 14. eine monatliche Umsatzsteuererklärung ein und können keine Vorsteuer abziehen. Übersteigt Ihr steuerpflichtiger Umsatz in einem Kalenderjahr 51.130 €, müssen Sie sich innerhalb von 7 Tagen nach den allgemeinen Regeln registrieren lassen (Art. 96 ЗДДС). Auf Ihre Unterkünfte werden dann 9 % Umsatzsteuer berechnet (Art. 66a). Unsere Seite zur Umsatzsteuer-Registrierung erklärt das Verfahren.

Schritt 5: Kurtaxe

Übernachtungen unterliegen der Kurtaxe (Art. 61r ЗМДТ). Jede Gemeinde legt einen Satz pro Nacht zwischen 0,20 BGN und 3,00 BGN fest (etwa 0,10–1,53 €). Die Gemeinde berechnet den Monatsbetrag anhand der ЕСТИ-Daten. Sie zahlen ihn bis zum 15. des Monats nach den Aufenthalten. Bis zum 31. Januar reichen Sie eine jährliche Kurtaxe-Erklärung für das Vorjahr ein. Die Steuer muss auf dem Beleg, den Sie dem Gast ausstellen, gesondert ausgewiesen werden.

Rechenbeispiel für 2026 in Euro

Maria vermietet eine registrierte Gästewohnung mit zwei Zimmern. Sie hat 280 Übernachtungen im Jahr und zahlt 1.800 € an Plattformprovisionen. Angenommen, ihre Gemeinde erhebt eine Patentsteuer von 60 € pro Zimmer und eine Kurtaxe von 0,80 € pro Nacht. Prüfen Sie die Sätze Ihrer eigenen Gemeinde.

Vermietet Maria die Immobilie über eine EOOD (Einpersonen-GmbH), zahlt sie keine Patentsteuer. Die Gesellschaft zahlt stattdessen 10 % Körperschaftsteuer auf ihren tatsächlichen Gewinn.

Wichtige Fristen

• 31. Januar: Patenterklärung und erste Rate; jährliche Kurtaxe-Erklärung.
• 14. jedes Monats: Umsatzsteuererklärung, wenn Sie nach Art. 97a registriert sind.
• 15. jedes Monats: Kurtaxe für den Vormonat.
• 25. jedes Monats: Beiträge für den Vormonat.
• 1. März – 30. Juni: Jahreseinkommensteuererklärung nach Art. 50.
• 30. April, 31. Juli, 31. Oktober: restliche Patentsteuerraten.

Alle Termine des Jahres finden Sie in unserem Steuerkalender.

Häufige Fragen

Kann ich Airbnb-Einkünfte als Miete mit 10 % pauschalen Aufwendungen erklären?

Nach Auffassung der НАП nicht. Kurzzeitvermietung über Plattformen ist Hotelbeherbergung und keine Vermietung nach Art. 31 ЗДДФЛ. Sie wird als gewerbliche Tätigkeit mit Patentsteuer oder mit 15 % Steuer besteuert.

Brauche ich eine Umsatzsteuer-Registrierung, wenn mein Umsatz gering ist?

Die Registrierung nach Art. 97a hängt nicht vom Umsatz ab. Sie entsteht, weil Sie Leistungen von Plattformen mit Sitz in einem anderen Land erhalten. Die vollständige Registrierung nach Art. 96 ist erst Pflicht, wenn der Umsatz 51.130 € übersteigt.

Übermitteln die Plattformen Daten an die НАП?

Ja. Nach den DAC7-Regeln, die in die Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung (ДОПК) umgesetzt wurden, erheben und melden Plattformbetreiber Informationen über Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien.

Wie hoch ist die Kurtaxe in meinem Ort?

Jeder Gemeinderat legt den Satz per Verordnung fest, zwischen 0,20 BGN und 3,00 BGN pro Nacht.

Quellen

НАП, Kurzfristige Vermietung über Online-Plattformen; НАП, Patentsteuer; НАП, Jahressteuer auf die Tätigkeit von Einzelunternehmern; НАП, Registrierung nach dem ЗДДС; НАП, Automatischer Informationsaustausch durch Plattformbetreiber; Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen (ЗДДФЛ) (Art. 28, 31, 44, 50, 53, 67); Mehrwertsteuergesetz (ЗДДС) (Art. 66a, 82, 96, 97a, 125); Tourismusgesetz (ЗТ) (Art. 113, 116, 128); Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (ЗМДТ) (Art. 61r, 61s, Anlage 4); Airbnb – Nutzungsbedingungen; Booking.com – Geschäftsbedingungen.

Wenn Sie Registrierungen, Erklärungen und Fristen lieber nicht selbst im Blick behalten möchten, kann Fiscala die steuerliche Seite Ihrer Kurzzeitvermietung übernehmen.