Φορολογία εσόδων Airbnb στη Βουλγαρία 2026: οδηγός για οικοδεσπότες

Αν εκμισθώνετε ένα ακίνητο βραχυχρόνια μέσω Airbnb ή Booking.com, ο βουλγαρικός Εθνικός Οργανισμός Εσόδων (НАП) το αντιμετωπίζει ως ξενοδοχειακή φιλοξενία και όχι ως συνήθη μίσθωση. Το 2026 ένας οικοδεσπότης φυσικό πρόσωπο συνήθως πληρώνει φόρο πατέντας στον δήμο: από 12,78 € έως 127,82 € ανά δωμάτιο τον χρόνο. Οι οικοδεσπότες που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις του καθεστώτος πατέντας πληρώνουν αντί γι' αυτόν φόρο εισοδήματος 15%, που δηλώνεται από 1 Μαρτίου έως 30 Ιουνίου. Μέσω εταιρείας ο φόρος είναι 10% φόρος εταιρειών. Επιπλέον, εγγράφεστε στο ΦΠΑ κατά το άρθρο 97α του Νόμου περί ΦΠΑ λόγω των προμηθειών των πλατφορμών. Πληρώνετε επίσης τουριστικό φόρο έως τις 15 του επόμενου μήνα και ασφαλιστικές εισφορές ως αυτοασφαλιζόμενος.

Γιατί η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι «εισόδημα από ενοίκια»

Η συνήθης μακροχρόνια μίσθωση φορολογείται σύμφωνα με το άρθρο 31 του Νόμου περί φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων (ЗДДФЛ). Το εισόδημα μειώνεται κατά 10% τεκμαρτά (κανονιστικά) έξοδα και επί του υπολοίπου επιβάλλεται φόρος 10%. Όταν ο μισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, προκαταβολή φόρου καταβάλλεται έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί κάθε τρίμηνο. Για το τέταρτο τρίμηνο δεν καταβάλλεται προκαταβολή (άρθρα 44 και 67 ЗДДФЛ).

Ο НАП έχει διαφορετική θέση για τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών. Κατατάσσει τη δραστηριότητα ως ξενοδοχειακή φιλοξενία, η οποία είναι εμπορική δραστηριότητα σύμφωνα με τον Εμπορικό Νόμο (ТЗ). Επομένως, τα τεκμαρτά έξοδα 10% και οι τριμηνιαίες προκαταβολές του άρθρου 44 δεν ισχύουν για τις διανυκτερεύσεις σας μέσω Airbnb ή Booking.com.

Βήμα 1: κατάταξη ή καταχώριση στον δήμο

Ο Νόμος περί Τουρισμού (ЗТ) επιτρέπει σε φυσικό πρόσωπο που δεν είναι έμπορος να προσφέρει διαμονή σε ενοικιαζόμενα δωμάτια, διαμερίσματα και ξενώνες. Αυτό ισχύει και όταν αποτελούν μέρος της κατοικίας στην οποία ζει (άρθρο 113, παρ. 2). Τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα πρέπει να έχουν κατάταξη ή καταχώριση. Οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες μπορούν να προσφέρουν μόνο καταλύματα με κατάταξη ή καταχώριση (άρθρο 113, παρ. 3). Ο δήμαρχος του δήμου ορίζει την κατηγορία αυτών των καταλυμάτων (άρθρο 128). Πρέπει επίσης να τηρείτε μητρώο επισκεπτών και να καταχωρίζετε κάθε επισκέπτη αμέσως μόλις κάνει check-in (άρθρο 116). Τα στοιχεία αυτά τροφοδοτούν το Ενιαίο Τουριστικό Πληροφοριακό Σύστημα (ЕСТИ).

Βήμα 2: επιλέξτε πώς θα φορολογείστε

Φόρος πατέντας (φυσικά πρόσωπα και ατομικοί επιχειρηματίες)

Το καθεστώς πατέντας ισχύει αν πληρούνται όλα τα παρακάτω:

• ο κύκλος εργασιών σας το προηγούμενο έτος δεν ξεπέρασε τα 51.129,19 € (100.000 BGN)·
• δεν είστε εγγεγραμμένοι στο ΦΠΑ, εκτός από εγγραφή κατά το άρθρο 97α ή το άρθρο 99 και το άρθρο 100, παρ. 2·
• εκμισθώνετε κατάλυμα με έως 20 δωμάτια, κατηγορίας ενός ή δύο αστέρων ή καταχωρισμένο σύμφωνα με τον Νόμο περί Τουρισμού.

Ο φόρος είναι από 12,78 € έως 127,82 € (25–250 BGN) ανά δωμάτιο τον χρόνο. Το δημοτικό συμβούλιο ορίζει το ακριβές ποσό ανάλογα με τη θέση του ακινήτου (Παράρτημα 4 του Νόμου περί τοπικών φόρων και τελών, ЗМДТ). Υποβάλλετε τη δήλωση πατέντας στον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, έως τις 31 Ιανουαρίου ή λίγο πριν ξεκινήσετε. Ο φόρος καταβάλλεται σε τέσσερις δόσεις: έως τις 31 Ιανουαρίου, 30 Απριλίου, 31 Ιουλίου και 31 Οκτωβρίου. Αν υποβάλετε τη δήλωση και πληρώσετε ολόκληρο το ποσό έως τις 31 Ιανουαρίου, λαμβάνετε έκπτωση 5%. Ακόμη και στο καθεστώς πατέντας υποβάλλετε στον НАП την ετήσια δήλωση του άρθρου 50 από 1 Μαρτίου έως 30 Ιουνίου. Σε αυτήν συμπληρώνετε το Παράρτημα 7 και εκκαθαρίζετε τις ασφαλιστικές σας εισφορές για το έτος.

Φόρος εισοδήματος 15%

Αν δεν πληροίτε τις προϋποθέσεις του καθεστώτος πατέντας, ο НАП σας φορολογεί ως μη καταχωρισμένο έμπορο. Ο φόρος είναι 15% επί της ετήσιας φορολογητέας βάσης σύμφωνα με το άρθρο 28 ЗДДФЛ. Το κέρδος υπολογίζεται σύμφωνα με τους κανόνες του Νόμου περί φορολογίας εισοδήματος νομικών προσώπων (ЗКПО), επομένως τα εκπιπτόμενα έξοδά σας πρέπει να είναι τεκμηριωμένα. Δηλώνετε το εισόδημα στο Παράρτημα 2 της δήλωσης του άρθρου 50 από 1 Μαρτίου έως 30 Ιουνίου και επισυνάπτετε ετήσια έκθεση δραστηριότητας. Ο φόρος καταβάλλεται έως τις 30 Ιουνίου. Οι προκαταβολές ακολουθούν τους κανόνες του ЗКПО. Δεν οφείλονται προκαταβολές αν οι καθαρές πωλήσεις δύο χρόνια νωρίτερα ήταν 153.387,56 € ή λιγότερο.

Εταιρεία (ЕООД ή ООД)

Όταν τις διαμονές τις παρέχει εταιρεία, το κέρδος της φορολογείται με φόρο εταιρειών 10%. Η εταιρεία τηρεί πλήρη λογιστικά βιβλία και μπορεί να εκπίπτει τα πραγματικά επιχειρηματικά της έξοδα. Η ετήσια δήλωση φόρου εταιρειών του άρθρου 92 υποβάλλεται έως τις 30 Ιουνίου. Αν εξετάζετε αυτή την επιλογή, δείτε την ίδρυση εταιρείας και τις λογιστικές μας υπηρεσίες.

Βήμα 3: κοινωνική ασφάλιση

Ο НАП αναφέρει ότι για αυτή τη δραστηριότητα οφείλονται εισφορές ως αυτοασφαλιζόμενος, είτε πληρώνετε φόρο πατέντας είτε φόρο 15%. Καλύπτουν σύνταξη, το καθολικό συνταξιοδοτικό ταμείο (ДЗПО) για όσους γεννήθηκαν μετά το 1959 και ασφάλιση υγείας. Εγγράφεστε στην Υπηρεσία Μητρώων (Агенция по вписванията) και δηλώνετε την έναρξη της δραστηριότητας στον НАП. Οι εισφορές καταβάλλονται έως τις 25 του επόμενου μήνα επί εισοδήματος της επιλογής σας. Από την 1η Αυγούστου 2026 το ελάχιστο ασφαλιστέο εισόδημα είναι 620,20 €. Χωρίς κάλυψη ασθένειας και μητρότητας ο συντελεστής είναι 27,8%, που αντιστοιχεί σε 172,42 € τον μήνα. Μπορείτε να υπολογίσετε τα δικά σας ποσά με τον υπολογιστή ασφαλιστικών εισφορών ιδιοκτήτη.

Βήμα 4: ΦΠΑ και εγγραφή κατά το άρθρο 97α

Η Airbnb συμβάλλεται με Ευρωπαίους οικοδεσπότες μέσω της Airbnb Ireland UC (Ιρλανδία). Η Booking.com συμβάλλεται μέσω της Booking.com B.V. (Ολλανδία). Οι υπηρεσίες διαμεσολάβησης που σας παρέχουν θεωρείται ότι παρέχονται στη Βουλγαρία και οφείλετε τον ΦΠΑ επ' αυτών ως λήπτης (άρθρο 82, παρ. 2, σημ. 3 του Νόμου περί ΦΠΑ, ЗДДС). Γι' αυτό ο НАП απαιτεί εγγραφή κατά το άρθρο 97α, αν δεν είστε εγγεγραμμένοι σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες. Η αίτηση υποβάλλεται το αργότερο 7 ημέρες πριν ο ΦΠΑ επί της πρώτης υπηρεσίας που λαμβάνετε καταστεί απαιτητός.

Μετά την εγγραφή, χρεώνετε εσείς ΦΠΑ 20% επί κάθε προμήθειας. Αυτό γίνεται με πρωτόκολλο που εκδίδεται εντός 15 ημερών από τη στιγμή που ο ΦΠΑ καθίσταται απαιτητός. Υποβάλλετε μηνιαία δήλωση ΦΠΑ έως τις 14 και δεν μπορείτε να εκπέσετε φόρο εισροών. Αν ο φορολογητέος κύκλος εργασιών σας υπερβεί τα 51.130 € μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος, πρέπει να εγγραφείτε σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες εντός 7 ημερών (άρθρο 96 ЗДДС). Τότε η φιλοξενία σας επιβαρύνεται με ΦΠΑ 9% (άρθρο 66α). Η σελίδα μας για την εγγραφή στο ΦΠΑ εξηγεί τη διαδικασία.

Βήμα 5: τουριστικός φόρος

Οι διανυκτερεύσεις υπόκεινται σε τουριστικό φόρο (άρθρο 61ρ ЗМДТ). Κάθε δήμος ορίζει συντελεστή ανά διανυκτέρευση μεταξύ 0,20 BGN και 3,00 BGN (περίπου 0,10–1,53 €). Ο δήμος υπολογίζει το μηνιαίο ποσό από τα στοιχεία του ЕСТИ. Το πληρώνετε έως τις 15 του μήνα που ακολουθεί τις διαμονές. Έως τις 31 Ιανουαρίου υποβάλλετε ετήσια δήλωση τουριστικού φόρου για το προηγούμενο έτος. Ο φόρος πρέπει να εμφανίζεται χωριστά στο παραστατικό που δίνετε στον επισκέπτη.

Παράδειγμα για το 2026 σε ευρώ

Η Μαρία εκμισθώνει ένα καταχωρισμένο ενοικιαζόμενο διαμέρισμα δύο δωματίων. Έχει 280 διανυκτερεύσεις τον χρόνο και πληρώνει 1.800 € σε προμήθειες πλατφορμών. Ας υποθέσουμε ότι ο δήμος της χρεώνει πατέντα 60 € ανά δωμάτιο και τουριστικό φόρο 0,80 € ανά διανυκτέρευση. Ελέγξτε τους συντελεστές του δικού σας δήμου.

Αν η Μαρία εκμισθώνει το ακίνητο μέσω ЕООД, δεν πληρώνει φόρο πατέντας. Αντί γι' αυτό, η εταιρεία πληρώνει φόρο εταιρειών 10% επί του πραγματικού της κέρδους.

Βασικές προθεσμίες

• 31 Ιανουαρίου: δήλωση πατέντας και πρώτη δόση· ετήσια δήλωση τουριστικού φόρου.
• 14 κάθε μήνα: δήλωση ΦΠΑ, αν είστε εγγεγραμμένοι κατά το άρθρο 97α.
• 15 κάθε μήνα: τουριστικός φόρος για τον προηγούμενο μήνα.
• 25 κάθε μήνα: εισφορές για τον προηγούμενο μήνα.
• 1 Μαρτίου – 30 Ιουνίου: ετήσια δήλωση φόρου εισοδήματος του άρθρου 50.
• 30 Απριλίου, 31 Ιουλίου, 31 Οκτωβρίου: υπόλοιπες δόσεις πατέντας.

Όλες οι ημερομηνίες του έτους υπάρχουν στο φορολογικό μας ημερολόγιο.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να δηλώσω τα έσοδα από Airbnb ως ενοίκιο με τεκμαρτά έξοδα 10%;

Όχι, σύμφωνα με τον НАП. Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών είναι ξενοδοχειακή φιλοξενία και όχι μίσθωση κατά το άρθρο 31 ЗДДФЛ. Φορολογείται με φόρο πατέντας ή με φόρο 15% ως εμπορική δραστηριότητα.

Χρειάζομαι εγγραφή στο ΦΠΑ αν ο κύκλος εργασιών μου είναι μικρός;

Η εγγραφή κατά το άρθρο 97α δεν εξαρτάται από τον κύκλο εργασιών. Προκύπτει επειδή λαμβάνετε υπηρεσίες από πλατφόρμες εγκατεστημένες σε άλλη χώρα. Η πλήρης εγγραφή κατά το άρθρο 96 είναι υποχρεωτική μόνο όταν ο κύκλος εργασιών υπερβεί τα 51.130 €.

Στέλνουν οι πλατφόρμες στοιχεία στον НАП;

Ναι. Σύμφωνα με τους κανόνες DAC7, που έχουν ενσωματωθεί στον Κώδικα Φορολογικής και Ασφαλιστικής Διαδικασίας (ДОПК), οι διαχειριστές πλατφορμών συλλέγουν και αναφέρουν πληροφορίες για τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων.

Πόσος είναι ο τουριστικός φόρος στην πόλη μου;

Κάθε δημοτικό συμβούλιο ορίζει τον συντελεστή με κανονισμό, μεταξύ 0,20 BGN και 3,00 BGN ανά διανυκτέρευση.

Πηγές

НАП, Βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών· НАП, Φόρος πατέντας· НАП, Ετήσιος φόρος επί της δραστηριότητας ατομικών επιχειρηματιών· НАП, Εγγραφή στο ΦΠΑ· НАП, Αυτόματη ανταλλαγή πληροφοριών από διαχειριστές πλατφορμών· Νόμος περί φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων (ЗДДФЛ) (άρθρα 28, 31, 44, 50, 53, 67)· Νόμος περί ΦΠΑ (ЗДДС) (άρθρα 66α, 82, 96, 97α, 125)· Νόμος περί Τουρισμού (ЗТ) (άρθρα 113, 116, 128)· Νόμος περί τοπικών φόρων και τελών (ЗМДТ) (άρθρα 61ρ, 61σ, Παράρτημα 4)· Όροι Παροχής Υπηρεσιών της Airbnb· Όροι της Booking.com.

Αν προτιμάτε να μην παρακολουθείτε εσείς τις εγγραφές, τις δηλώσεις και τις προθεσμίες, η Fiscala μπορεί να αναλάβει το φορολογικό σκέλος της βραχυχρόνιας μίσθωσής σας.