Налог с доходов от Airbnb в Болгарии 2026: гид для хозяев

Если Вы сдаёте жильё на короткий срок через Airbnb или Booking.com, болгарское Национальное агентство по доходам (НАП) рассматривает это как гостиничное размещение, а не как обычную аренду. В 2026 году хозяин — физическое лицо обычно платит общине патентный налог: от 12,78 € до 127,82 € за комнату в год. Хозяева, которые не подпадают под патентный режим, вместо этого платят подоходный налог 15 %, декларируемый с 1 марта по 30 июня. При работе через компанию налог составляет 10 % корпоративного налога. Помимо этого, из-за комиссий платформ Вы регистрируетесь по НДС по ст. 97а Закона о налоге на добавленную стоимость (ЗДДС). Вы также платите туристический сбор до 15-го числа следующего месяца и социальные взносы как самострахующееся лицо.

Почему краткосрочная сдача — это не «доход от аренды»

Обычная долгосрочная аренда облагается по ст. 31 Закона о налогах на доходы физических лиц (ЗДДФЛ). Доход уменьшается на 10 % нормативных расходов, а с остатка взимается налог 10 %. Если арендатор — физическое лицо, авансовый налог уплачивается до конца месяца, следующего за каждым кварталом. За четвёртый квартал авансовый налог не уплачивается (ст. 44 и ст. 67 ЗДДФЛ).

К краткосрочной сдаче через онлайн-платформы НАП подходит иначе. Она относит эту деятельность к гостиничному размещению, которое является торговой деятельностью по Торговому закону. Поэтому 10 % нормативных расходов и квартальные авансы по ст. 44 к Вашим ночёвкам через Airbnb или Booking.com не применяются.

Шаг 1: категоризация или регистрация в общине

Закон о туризме позволяет физическому лицу, не являющемуся торговцем, предоставлять размещение в гостевых комнатах, гостевых квартирах и гостевых домах. Это касается и случаев, когда они являются частью жилья, в котором Вы живёте (ст. 113, ч. 2). Гостевые комнаты и гостевые квартиры должны быть категоризированы или зарегистрированы. Онлайн-платформы могут предлагать только категоризированные или зарегистрированные объекты размещения (ст. 113, ч. 3). Категорию таких объектов определяет кмет (глава) общины (ст. 128). Вы также обязаны вести регистр гостей и вносить в него каждого гостя сразу при заселении (ст. 116). Эти данные поступают в Единую систему туристической информации (ЕСТИ).

Шаг 2: выберите способ налогообложения

Патентный налог (физические лица и индивидуальные предприниматели)

Патентный режим применяется, если выполняются все следующие условия:

• Ваш оборот за предыдущий год не превышал 51 129,19 € (100 000 левов);
• Вы не зарегистрированы по НДС, за исключением регистрации по ст. 97а или по ст. 99 и ст. 100, ч. 2;
• Вы сдаёте объект размещения не более чем с 20 комнатами, категоризированный на одну или две звезды или зарегистрированный по Закону о туризме.

Налог составляет от 12,78 € до 127,82 € (25–250 левов) за комнату в год. Точную сумму устанавливает общинный совет в зависимости от местонахождения объекта (Приложение № 4 к Закону о местных налогах и сборах (ЗМДТ)). Патентную декларацию Вы подаёте в общину по месту нахождения объекта до 31 января или непосредственно перед началом деятельности. Налог уплачивается четырьмя взносами: до 31 января, 30 апреля, 31 июля и 31 октября. Если Вы подадите декларацию и уплатите всю сумму до 31 января, Вы получите скидку 5 %. Даже при патентном режиме Вы всё равно подаёте в НАП годовую декларацию по ст. 50 с 1 марта по 30 июня. В ней Вы заполняете Приложение № 7 и рассчитываетесь по социальным взносам за год.

Подоходный налог 15 %

Если Вы не подпадаете под патентный режим, НАП облагает Вас как незарегистрированного торговца. Налог составляет 15 % от годовой налоговой базы по ст. 28 ЗДДФЛ. Прибыль рассчитывается по правилам Закона о корпоративном подоходном налогообложении, поэтому Ваши вычитаемые расходы должны быть подтверждены документами. Доход отражается в Приложении № 2 к декларации по ст. 50 с 1 марта по 30 июня, к ней прилагается годовой отчёт о деятельности. Налог подлежит уплате до 30 июня. Авансовые платежи осуществляются по правилам Закона о корпоративном подоходном налогообложении. Они не требуются, если чистые продажи за позапрошлый год составили 153 387,56 € или меньше.

Компания (ЕООД или ООД)

Если размещение предоставляет компания, её прибыль облагается корпоративным налогом 10 %. Компания ведёт полный бухгалтерский учёт и может вычитать свои реальные деловые расходы. Годовая декларация по корпоративному налогу по ст. 92 подаётся до 30 июня. Если Вы рассматриваете этот вариант, ознакомьтесь с регистрацией компании и нашими бухгалтерскими услугами.

Шаг 3: социальное страхование

НАП указывает, что с этой деятельности взносы уплачиваются как самострахующимся лицом, независимо от того, платите ли Вы патентный налог или налог 15 %. Они покрывают пенсионное страхование, универсальный пенсионный фонд (ДЗПО) для лиц, родившихся после 1959 года, и медицинское страхование. Вы регистрируетесь в Агентстве по регистрации и заявляете о начале деятельности в НАП. Взносы уплачиваются до 25-го числа следующего месяца с выбранного Вами дохода. С 1 августа 2026 года минимальный страховой доход составляет 620,20 €. Без страхования на случай болезни и материнства ставка составляет 27,8 %, то есть 172,42 € в месяц. Рассчитать свои суммы можно с помощью калькулятора страховых взносов владельца.

Шаг 4: НДС и регистрация по ст. 97а

Airbnb заключает договоры с европейскими хозяевами через Airbnb Ireland UC (Ирландия). Booking.com заключает договоры через Booking.com B.V. (Нидерланды). Их посреднические услуги Вам оказываются в Болгарии, и НДС с них уплачиваете Вы как получатель (ст. 82, ч. 2, п. 3 ЗДДС). Поэтому НАП требует регистрации по ст. 97а, если Вы не зарегистрированы по общим правилам. Заявление подаётся не позднее чем за 7 дней до того, как НДС по первой полученной услуге станет подлежащим начислению.

После регистрации Вы самостоятельно начисляете НДС 20 % на каждую комиссию. Это делается протоколом, составляемым в течение 15 дней с момента, когда НДС стал подлежащим начислению. Вы подаёте ежемесячную декларацию по НДС до 14-го числа и не можете принимать к вычету входящий НДС. Если Ваш облагаемый оборот превысит 51 130 € за календарный год, Вы обязаны в течение 7 дней зарегистрироваться по общим правилам (ст. 96 ЗДДС). Тогда на размещение начисляется НДС 9 % (ст. 66а). Порядок описан на нашей странице регистрации по НДС.

Шаг 5: туристический сбор

Ночёвки облагаются туристическим сбором (ст. 61р ЗМДТ). Каждая община устанавливает ставку за ночь от 0,20 до 3,00 лева (примерно 0,10–1,53 €). Община рассчитывает ежемесячную сумму по данным ЕСТИ. Вы уплачиваете её до 15-го числа месяца, следующего за месяцем проживания. До 31 января Вы подаёте годовую декларацию по туристическому сбору за предыдущий год. Сбор должен быть указан отдельно в документе, который Вы выдаёте гостю.

Пример расчёта на 2026 год в евро

Мария сдаёт зарегистрированную гостевую квартиру с двумя комнатами. За год у неё 280 ночёвок, и она платит 1 800 € комиссий платформам. Предположим, что её община устанавливает патент 60 € за комнату и туристический сбор 0,80 € за ночь. Уточните ставки своей общины.

Если Мария сдаёт объект через ЕООД (общество с ограниченной ответственностью с одним участником), она не платит патентный налог. Вместо этого компания платит корпоративный налог 10 % со своей фактической прибыли.

Ключевые сроки

• 31 января: патентная декларация и первый взнос; годовая декларация по туристическому сбору.
• 14-е число каждого месяца: декларация по НДС, если Вы зарегистрированы по ст. 97а.
• 15-е число каждого месяца: туристический сбор за предыдущий месяц.
• 25-е число каждого месяца: взносы за предыдущий месяц.
• 1 марта – 30 июня: годовая декларация о доходах по ст. 50.
• 30 апреля, 31 июля, 31 октября: остальные взносы патентного налога.

Все даты года указаны в нашем налоговом календаре.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли декларировать доход от Airbnb как аренду с 10 % нормативных расходов?

По мнению НАП — нет. Краткосрочная сдача через платформы — это гостиничное размещение, а не аренда по ст. 31 ЗДДФЛ. Она облагается патентным налогом или налогом 15 % как торговая деятельность.

Нужна ли регистрация по НДС, если мой оборот небольшой?

Регистрация по ст. 97а не зависит от оборота. Она возникает потому, что Вы получаете услуги от платформ, учреждённых в другой стране. Полная регистрация по ст. 96 обязательна только после того, как оборот превысит 51 130 €.

Передают ли платформы данные в НАП?

Да. По правилам DAC7, перенесённым в Налогово-страховой процессуальный кодекс (ДОПК), операторы платформ собирают и передают информацию о доходах от сдачи недвижимости.

Какой туристический сбор в моём городе?

Каждый общинный совет устанавливает ставку своим постановлением, в пределах от 0,20 до 3,00 лева за ночь.

Источники

НАП, Краткосрочная сдача жилья через онлайн-платформы; НАП, Патентный налог; НАП, Годовой налог на деятельность индивидуальных предпринимателей; НАП, Регистрация по НДС; НАП, Автоматический обмен информацией от операторов платформ; Закон о налогах на доходы физических лиц (ст. 28, 31, 44, 50, 53, 67); ЗДДС (ст. 66а, 82, 96, 97а, 125); Закон о туризме (ст. 113, 116, 128); Закон о местных налогах и сборах (ст. 61р, 61с, Приложение № 4); Условия обслуживания Airbnb; Условия Booking.com.

Если Вы не хотите самостоятельно следить за регистрациями, декларациями и сроками, Fiscala может взять на себя налоговую сторону Вашей краткосрочной сдачи.