Виписки Booking.com і ПДВ для орендодавців у Болгарії 2026

Booking.com надсилає рахунок-фактуру за комісію в перший тиждень кожного місяця. Він охоплює всіх гостей, які виїхали в попередньому місяці, і має бути оплачений протягом 14 днів від дати виставлення. Рахунки-фактури, виписки бронювань і виписки виплат Ви завантажуєте в Extranet у розділі Finance. Комісію виставляє Booking.com B.V. (Нідерланди), тож у Болгарії ПДВ з неї сплачуєте Ви за механізмом зворотного нарахування. Якщо Ви не зареєстровані за ПДВ, Ви зобов’язані зареєструватися за ст. 97а Закону про податок на додану вартість (ЗДДС) щонайменше за 7 днів до того, як ПДВ з першої комісії стане належним до сплати. Суми вказано в євро, а правила — ті, що діють у 2026 році.

Які документи Booking.com Вам потрібні

• Рахунок-фактура за комісію: виставляється щомісяця за бронюваннями з виїздом у попередньому місяці. Це документ про витрати у Вашому обліку.
• Виписка бронювань (Reservation statement): кожне бронювання з рахунку-фактури з його сумою та комісією.
• Виписка виплат (Payout statement): у разі Payments by Booking.com показує, що Вам перераховано після утримань.
• Statement of Accounts: щомісячний PDF з усіма фінансовими операціями між Вами та платформою.
• Кредитові та дебетові ноти: коригування попередніх рахунків-фактур.

Як завантажити рахунки-фактури за комісію

1. Увійдіть в Extranet. Вашому користувачу потрібен дозвіл Finance, інакше фінансові меню приховані.
2. Відкрийте Finance і виберіть Invoices (у разі Payments by Booking.com меню називається Documents and invoices).
3. За допомогою фільтра за роком можна переглянути рахунки-фактури за період до 5 років.
4. Виберіть рахунок-фактуру і завантажте його. У застосунку Pulse шлях такий: More → Finance → Invoices → Download PDF.

Як завантажити виписки бронювань

1. У Finance → Invoices виберіть рахунок-фактуру і натисніть View statement у колонці Actions.
2. Можна також скористатися вкладкою Reservation statements і вибрати період.
3. Натисніть Download XLS або Download CSV.

Перевірте виписку, перш ніж відображати її в обліку. Неприбуття гостей і скасування потрібно позначити в Extranet протягом 48 годин після дати виїзду, інакше комісія за них потрапить до рахунку-фактури.

Як завантажити виписки виплат

Якщо Ви користуєтеся Payments by Booking.com і отримуєте виплати банківським переказом:

1. Відкрийте Finance → Payout information.
2. Виберіть рік або коротший період: місяць, тиждень чи день.
3. Завантажте документ у форматі PDF або CSV. У ньому наведено кожне бронювання, коригування та перераховану суму.

Якщо Ви отримуєте оплату віртуальною кредитною карткою, скористайтеся Finance → Reservation statements і складіть річні дані з щомісячних виписок. Якщо Ви керуєте кількома об’єктами, звіт знаходиться в груповому Extranet у розділі Finance → Financial report.

Як обліковувати документи

Найпоширеніша помилка — відображати лише чисту суму, що надходить на банківський рахунок. Правильний підхід такий:

• Дохід: повна вартість проживання за випискою бронювань або Вашими власними документами для гостей.
• Витрати: комісія за рахунком-фактурою Booking.com і, у разі Payments by Booking.com, плата за платіжну послугу.
• Розрахунки: коли комісія утримується з виплат, виписка виплат показує, як згортаються валовий дохід і комісія. Якщо Ви платите вручну, оплачуйте кожен рахунок-фактуру окремим переказом із зазначенням ID Вашого об’єкта та номера рахунку-фактури.

Комісія нараховується також на додаткові збори, як-от прибирання. Booking.com не нараховує комісію на місцеві податки, як-от туристичний збір. Вказуйте туристичний збір окремо в рахунку-фактурі для гостя.

ПДВ із комісії: зворотне нарахування

Booking.com B.V. не зареєстрована в Болгарії. Її посередницька послуга для Вас вважається наданою в Болгарії, і ПДВ сплачує отримувач (ст. 82(2)(3) ЗДДС). Саме тому рахунок-фактура Booking.com надходить без болгарського ПДВ. Ви самі нараховуєте 20 % протоколом за ст. 117 ЗДДС, який складається протягом 15 днів після того, як ПДВ став належним до сплати.

Коли це зобов’язує зареєструватися за ст. 97а

Реєстрація за ст. 97а обов’язкова для кожної особи, що підлягає оподаткуванню, яка отримує такі послуги і не зареєстрована за загальними правилами. Національне агентство з доходів (НАП) зазначає, що короткострокова оренда через Booking та подібні платформи зумовлює цей обов’язок. Заяву потрібно подати не пізніше ніж за 7 днів до того, як ПДВ з першої комісії стане належним до сплати. Її подають на порталі електронних послуг НАП із кваліфікованим електронним підписом або в офісі НАП.

Після реєстрації Ви щомісяця до 14-го числа подаєте декларацію з ПДВ і журнали ПДВ. Ваші протоколи на комісію вносяться до журналу продажів. Журнал купівель може містити один нульовий запис. За реєстрації за ст. 97а Ви не можете заявляти податковий кредит. Якщо Ваш оподатковуваний оборот перевищить 51 130 € за календарний рік, Ви зобов’язані зареєструватися за ст. 96 протягом 7 днів. Тоді на Ваші послуги з розміщення нараховується ПДВ 9 %. Докладніше — на нашій сторінці реєстрації за ПДВ.

Приклад розрахунку

Компанія з одним гостьовим апартаментом зареєстрована за ст. 97а. Гості, які виїхали в березні 2026 року, сплатили 2 000 €. На початку квітня компанія отримує рахунок-фактуру за комісію на 300 €.

• Дохід від проживання: 2 000,00 €.
• Витрати на комісію: 300,00 €.
• ПДВ за протоколом: 300 € × 20 % = 60,00 €. Він включається до декларації з ПДВ за період, у якому став належним до сплати, і сплачується до 14-го числа наступного місяця. Оскільки реєстрація здійснена за ст. 97а, 60 € не можна заявити до відшкодування.
• Реальна вартість комісії: 360,00 €.

Основні строки

• 1–7 число місяця: Booking.com виставляє рахунок-фактуру. У ці дні змінити реквізити рахунку-фактури не можна.
• Протягом 14 днів від виставлення: оплатіть рахунок-фактуру, якщо комісія не утримується автоматично.
• Протягом 15 днів після настання обов’язку сплати: складіть протокол ПДВ.
• 14 число кожного місяця: декларація з ПДВ.

Щомісячні зобов’язання наведено також у нашому податковому календарі.

Часті запитання

Як змінити реквізити в рахунках-фактурах, наприклад номер компанії чи адресу?

В Extranet перейдіть у Finance → Finance settings → Invoice details → Edit details. Зміни заблоковано з 1-го по 7-ме число місяця, і вони діють з наступного розрахункового циклу.

Booking.com утримує комісію з моїх виплат. Чи потрібно мені все одно самостійно нараховувати ПДВ?

Так. Спосіб оплати не змінює того, що Ви отримуєте послугу від іноземного постачальника. Ви нараховуєте ПДВ на комісію за рахунком-фактурою.

За який період можна завантажити рахунки-фактури?

Booking.com показує рахунки-фактури за період до 5 років. Після зміни власника рахунки-фактури попереднього власника більше не відображаються.

Чи потрібна окрема реєстрація за ст. 97а для Airbnb?

Одна реєстрація охоплює всі платформи. Проте протоколи Ви складаєте на послуги кожної з них.

Джерела

Booking.com Partner Help: Оплата рахунків-фактур, Перевірка виписки бронювань, Як розраховується комісія, Payments by Booking.com; Умови Booking.com; НАП, Короткострокова оренда через онлайн-платформи; НАП, Реєстрація за ПДВ; ЗДДС (ст. 66а, 82, 96, 97а, 117, 125).

Якщо Ви бажаєте, щоб хтось інший щомісяця завантажував виписки та подавав декларації, Fiscala може взяти на себе бухгалтерський облік Вашого об’єкта.