Отчёты Booking.com и НДС для арендодателей в Болгарии 2026

Booking.com присылает счёт за комиссию в первую неделю каждого месяца. Он охватывает всех гостей, выехавших в предыдущем месяце, и должен быть оплачен в течение 14 дней с даты выставления. Счета, отчёты по бронированиям и отчёты о выплатах Вы скачиваете в Extranet в разделе Finance. Комиссию выставляет Booking.com B.V. (Нидерланды), поэтому в Болгарии НДС с неё уплачиваете Вы по механизму обратного начисления. Если Вы не зарегистрированы по НДС, Вы должны зарегистрироваться по ст. 97а Закона о налоге на добавленную стоимость (ЗДДС) не менее чем за 7 дней до того, как НДС по первой комиссии станет подлежащим начислению. Суммы указаны в евро, правила — действующие в 2026 году.

Какие документы Booking.com Вам нужны

• Счёт за комиссию: выставляется ежемесячно по бронированиям с выездом в предыдущем месяце. Это документ о расходах в Вашем учёте.
• Отчёт по бронированиям (Reservation statement): все бронирования, включённые в счёт, с их суммами и комиссией.
• Отчёт о выплатах (Payout statement): при использовании Payments by Booking.com показывает, сколько Вам перечислено после удержаний.
• Statement of Accounts: ежемесячный PDF со всеми финансовыми операциями между Вами и платформой.
• Кредитовые и дебетовые уведомления: корректировки ранее выставленных счетов.

Как скачать счета за комиссию

1. Войдите в Extranet. У Вашего пользователя должно быть право Finance, иначе финансовые меню скрыты.
2. Откройте Finance и выберите Invoices (при Payments by Booking.com меню называется Documents and invoices).
3. С помощью фильтра по году можно просмотреть счета за период до 5 лет назад.
4. Выберите счёт и скачайте его. В приложении Pulse путь такой: More → Finance → Invoices → Download PDF.

Как скачать отчёты по бронированиям

1. В разделе Finance → Invoices выберите счёт и нажмите View statement в колонке Actions.
2. Можно также открыть вкладку Reservation statements и выбрать период.
3. Нажмите Download XLS или Download CSV.

Проверьте отчёт, прежде чем отражать его в учёте. Неявки и отмены нужно отметить в Extranet в течение 48 часов после даты выезда, иначе комиссия за них попадёт в счёт.

Как скачать отчёты о выплатах

Если Вы используете Payments by Booking.com и получаете деньги банковским переводом:

1. Откройте Finance → Payout information.
2. Выберите год или более короткий период: месяц, неделю или день.
3. Скачайте документ в формате PDF или CSV. В нём перечислены все бронирования, корректировки и перечисленные суммы.

Если Вам платят виртуальной кредитной картой, используйте Finance → Reservation statements и соберите годовую картину из ежемесячных отчётов. Если Вы управляете несколькими объектами, отчёт находится в групповом Extranet в разделе Finance → Financial report.

Как отражать документы в учёте

Самая частая ошибка — учитывать только чистую сумму, поступившую на банковский счёт. Правильный порядок:

• Выручка: полная стоимость проживания по отчёту по бронированиям или по Вашим собственным документам, выданным гостям.
• Расходы: комиссия по счёту Booking.com и, при Payments by Booking.com, плата за платёжную услугу.
• Расчёты: если комиссия удерживается из выплат, отчёт о выплатах показывает, как валовая выручка и комиссия взаимно зачитываются. Если Вы платите вручную, оплачивайте каждый счёт отдельным переводом с указанием ID объекта и номера счёта.

Комиссия начисляется и на дополнительные сборы, например за уборку. Booking.com не начисляет комиссию на местные налоги, такие как туристический сбор. Указывайте туристический сбор отдельной строкой в своём счёте гостю.

НДС на комиссию: обратное начисление

Booking.com B.V. не учреждена в Болгарии. Её посредническая услуга Вам оказывается в Болгарии, и НДС уплачивает получатель (ст. 82, ч. 2, п. 3 ЗДДС). Поэтому счёт Booking.com приходит без болгарского НДС. Вы сами начисляете 20 % протоколом по ст. 117 ЗДДС, который составляется в течение 15 дней с момента, когда НДС стал подлежащим начислению.

Когда это обязывает зарегистрироваться по ст. 97а

Регистрация по ст. 97а обязательна для любого налогооблагаемого лица, которое получает такие услуги и не зарегистрировано по общим правилам. Национальное агентство по доходам (НАП) указывает, что краткосрочная сдача жилья через Booking и аналогичные платформы порождает эту обязанность. Заявление подаётся не позднее чем за 7 дней до того, как НДС по первой комиссии станет подлежащим начислению. Его подают через портал электронных услуг НАП с квалифицированной электронной подписью или в офисе НАП.

После регистрации Вы ежемесячно до 14-го числа подаёте декларацию по НДС и журналы по НДС. Протоколы по комиссиям вносятся в журнал продаж. Журнал покупок может содержать одну нулевую запись. При регистрации по ст. 97а Вы не можете принимать к вычету входящий НДС. Если Ваш облагаемый оборот превысит 51 130 € за календарный год, Вы обязаны зарегистрироваться по ст. 96 в течение 7 дней. Тогда на проживание начисляется НДС 9 %. Подробности — на нашей странице регистрации по НДС.

Пример расчёта

Компания с одной гостевой квартирой зарегистрирована по ст. 97а. Гости, выехавшие в марте 2026 года, заплатили 2 000 €. В начале апреля компания получает счёт за комиссию на 300 €.

• Выручка от проживания: 2 000,00 €.
• Расход на комиссию: 300,00 €.
• НДС по протоколу: 300 € × 20 % = 60,00 €. Он включается в декларацию по НДС за период, в котором стал подлежащим начислению, и уплачивается до 14-го числа следующего месяца. Поскольку регистрация произведена по ст. 97а, 60 € нельзя принять к вычету.
• Реальная стоимость комиссии: 360,00 €.

Ключевые сроки

• С 1-го по 7-е число месяца: Booking.com выставляет счёт. В эти дни реквизиты счёта изменить нельзя.
• В течение 14 дней с даты выставления: оплатите счёт, если комиссия не удерживается автоматически.
• В течение 15 дней с момента начисления: составьте протокол по НДС.
• 14-е число каждого месяца: декларация по НДС.

Ежемесячные обязательства также указаны в нашем налоговом календаре.

Часто задаваемые вопросы

Как изменить реквизиты в счетах, например номер компании или адрес?

В Extranet откройте Finance → Finance settings → Invoice details → Edit details. С 1-го по 7-е число месяца изменения заблокированы; они применяются со следующего расчётного цикла.

Booking.com удерживает комиссию из моих выплат. Нужно ли всё равно самостоятельно начислять НДС?

Да. Способ оплаты не меняет того факта, что Вы получаете услугу от иностранного поставщика. Вы начисляете НДС на выставленную комиссию.

За какой период можно скачать счета?

Booking.com показывает счета за период до 5 лет. После смены владельца счета предыдущего владельца больше не видны.

Нужна ли отдельная регистрация по ст. 97а для Airbnb?

Одна регистрация охватывает все платформы. Протоколы по услугам каждой из них Вы всё равно составляете.

Источники

Booking.com Partner Help: Paying your invoices, Reviewing your reservation statement, Understanding your commission, Payments by Booking.com; Условия Booking.com; НАП, Краткосрочная сдача жилья через онлайн-платформы; НАП, Регистрация по НДС; ЗДДС (ст. 66а, 82, 96, 97а, 117, 125).

Если Вы предпочитаете, чтобы кто-то другой каждый месяц скачивал отчёты и подавал декларации, Fiscala может взять на себя бухгалтерский учёт Вашего объекта.